Investire nel social housing

Scritto il alle 08:45 da clinguella@finanza

villa6Gli investimenti nelle case per i lavoratori a medio reddito può essere utile per gli interessati e dare buoni rendimenti per i fondi pensione. A tutt’oggi però si continuano a privilegiare i titoli di debito.
Il mercato del mattone,  in crisi da tempo registra una diminuzione del valore delle case intorno al 15%. I mutui stanno registrando in questi giorni timidi segnali di risalita, segno inequivocabile di quanto il mattone sia ancora il bene rifugio per eccellenza degli italiani per avere una vecchiaia decente. Una pensione Inps e nessun affitto da pagare in molti casi basta e avanza.
Ora in questi giorni nel campo della previdenza complementare, si è alla ricerca di una diversificazione degli investimenti dei fondi pensione,  che non sia la solita  strada maestra dei titoli di debito oppure degli investimenti azionari di società estere. Il fine è  dare fiato alla languente economia nostrana,  puntando essenzialmente su come dare fiato alle Piccole e Medie Imprese veicolando i finanziamenti con corsie privilegiate. Dopo il fallimento dei mini bond lo sguardo viene direzionato sui Fondi pensione.
 Impresa giusta e santa. Per avere questo tipo di aiuto, da un po’ di tempo e sempre più spesso, si è  tira in ballo la Cassa Depositi e Presiti e bisogna dire che sono stati messi  in cantiere alcuni progetti interessanti che possono coinvolgere anche la pensionistica complementare.
Ma sarebbe il caso di tenere un occhio di riguardo anche sul social housing.
Il social housing si colloca a metà tra l’edilizia popolare e le proprietà private vendute o affittate a prezzo di mercato. L’obbiettivo principale di questa edilizia è quella di fornire alloggi con buoni o ottimi standard di qualità, a canone calmierato, che non superi il 25%-30% dello stipendio, senza che questi significhi il ritorno all’equo canone che ha avuto alcuni aspetti positivi, ma tanti e forse più di carattere negativo..

Si rivolge a famiglie o coppie del ceto medio, che non possono permettersi una casa a prezzo di mercato, ma che hanno un reddito troppo alto per accedere all’edilizia popolare, insomma l’aderente medio alle forme di previdenza complementare.
In un momento di crisi economica come quello che stiamo vivendo, l’housing sociale, può costituire non solo un rimedio alla disuguaglianza abitativa, ma può perseguire anche l’efficienza produttiva, affinché la qualità delle costruzioni nuove e di quelle ristrutturate sia la più elevata possibile e ad essere una forma di rilancio per l’economia e per il mercato immobiliare in questi anni in crisi profonda. Tutto questo senza tralasciare il fine proprio degli investimenti del risparmio previdenziale, quello di assicurare rendimenti adeguati. Per esempio il Fondo  della CDP  prospetta  un rendimento obiettivo di  circa il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza della loro cessione.
Infatti secondo  La Repubblica del 22 luglio 2014 “ Il ruolo del real estate (mercato immobiliare) nei portafoglio dei fondi pensione, infatti, è triplice: la diversificazione, la copertura contro l’inflazione e, soprattutto, garantire un flusso cash costante, Questo può derivare dalle entrate di un affitto, se l’investimento è diretto in immobili. Oppure dalle performance della rendita finanziaria se l’investimento è indiretto. Secondo uno studio  dell’Università di Maastricht, Olanda, l’esposizione diretta si presta più ai grandi fondi. Mentre per i fondi più piccoli è preferibile l’investimento indiretto che, anche con montanti relativamente bassi, consente di costruire una esposizione ben diversificata attraverso compagnie quotate su scala globale. E i fondi pensione italiani, paragonati ai giganti americani e canadesi, o addirittura quelli giapponesi, sono di taglia minore. Dunque orientati più all’investimento indiretto”.

oicr
Osservando i dati della relazione Covip 2013 vediamo che gli investimenti dei Fondi negoziali in Oicr, Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio, in cui sono compresi anche quelli relativi ai Fondi Immobiliari chiusi, raggiungono la percentuale totale del solo 8%, mentre la legge consente la possibilità dsi investire nei fondi immobiliari chiusi fino al 20% del patrimonio. Ma già superare la percentuale reale del social housing che non arriva al 2/3%, e avvicinarsi ad un 8% netto, sarebbe un risultato non di poco conto, anche perché  uno strumento operativo in Italia già c’è ed è la CDP Investimenti SGR  che attraverso il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) istituito da CDPI Sgr il 16 ottobre 2009,  con  regolamento di gestione approvato dalla Banca d’Italia con delibera n. 167 del 11 marzo 2010.

E’ un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato a investitori qualificati.
La sua missione è quella di effettuare  investimenti nel settore dell’edilizia privata sociale per incrementare sul territorio italiano l’offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti locali. L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell’edilizia residenziale pubblica (la cosiddetta “fascia grigia”).
Le risorse a disposizione ammontano a  2 miliardi e 28 milioni di euro, di cui 1 miliardo sottoscritto da Cassa depositi e prestiti, 140 milioni dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e 888 milioni da parte di gruppi bancari e assicurativi e di casse di previdenza privata.
Il Fia opera su tutto  il territorio nazionale e  investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi comuni d’investimento immobiliari operanti a livello locale  gestiti da altre società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite massimo del’80%. Tale limite è volto a sollecitare sul territorio l’investimento di risorse da parte di soggetti terzi rispetto al Fondo, permettendo nel contempo al FIA di mantenere una presenza rilevante nelle singole iniziative.
Pens Plan, una società della Regione Trentino Alto Adige/ per la promozione e lo sviluppo della previdenza complementare a carattere locale, non si è lasciata scappare questa opportunità. E bisogna riconoscere che si è mossa per tempo. Già nel 2001 ha dato vita a PensPlan Invest SGR S.p.A.  La SGR è attiva nei confronti di Investitori Istituzionali nella gestione di portafogli individuali, nella gestione e istituzione di fondi pensione aperti, e nella gestione e istituzione di fondi mobiliari chiusi. Offre inoltre servizi di consulenza in materia di investimenti, servizi di risk management e servizi amministrativi e contabili in ambito finanziario.
Cosi all’inizio di quest’anno ha già acquisito i primi 100 alloggi del fondo “Housing Sociale Trentino”
Con un obiettivo di investimento di 110 milioni di Euro, il nuovo veicolo dedicato agli investimenti in housing sociale renderà disponibili circa 500 alloggi sociali in tutto il territorio provinciale.
A meno di 5 mesi dall’avvio della sua operatività, il Fondo Housing Sociale Trentino, ideato e promosso dalla Provincia Autonoma di Trento con la collaborazione di Cassa Depositi e Prestiti  Investimenti SGR, ha raggiunto il traguardo di acquisizione dei primi 106 alloggi. Si propone di arrivare in tempi brevi a 500. Secondo me è un’esperienza da imitare. Vedremo se si continua a fare discorsi filosofali oppure si preferisce la immediata concretezza.

In campo europeo anche l’Irlanda intende operare nell’housing sociale e spera di trovare investimenti significativi da parte dei fondi pensione.
Il governo irlandese, impegnato a triplicare il numero di unità in costruzione entro il 2020, spera di attirare i capitali dei fondi pensione nel suo social housing.
Spera che il suo programma di costruzione sia reso possibile interessando la Banca europea per gli investimenti (BEI), Irlanda Strategic Investment Fund (ISIF) per € 6,9 miliardi avendo il settore delle pensioni come possibile co-investitore.
Per questo motivo assieme ad altri, Dublino si è impegnato a pubblicare entro il 2015 una tabella di marcia per l’introduzione di un regime pensionistico complementare universale per i suoi cittadini.

Camillo Linguella

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